부모님이 돌아가신 뒤 형제들과 아파트나 토지를 공동으로 상속받는 경우가 있습니다.

한 사람은 부동산을 매각하자고 하지만 다른 사람은 계속 보유하거나 직접 사용하겠다고 주장하면서 협의가 중단되기도 합니다.

일부 상속인이 부동산 전체를 점유하면서 다른 상속인의 출입을 막거나 임대수익을 혼자 가져가는 사례도 있습니다.

이때 상속받은 부동산 공유물분할청구소송을 제기하면 해결할 수 있다고 생각하기 쉽습니다.

그러나 상속으로 발생한 공동소유관계라면 처음부터 일반적인 공유물분할청구소송을 제기할 수 있는 것은 아닙니다.

아직 공동상속인 사이에서 상속재산분할이 이루어지지 않았다면 가정법원에 상속재산분할심판을 청구해야 하는 것이 원칙입니다.

법정상속분에 따른 상속등기가 마쳐졌더라도 마찬가지입니다. 등기부에 각 상속인의 지분이 표시되었다는 사실만으로 상속재산분할이 끝난 것으로 보기는 어렵습니다.

반면 공동상속인들이 해당 부동산을 각자의 지분에 따라 공유하기로 협의하여 상속재산분할을 마쳤거나, 심판을 통해 공유로 귀속된 이후라면 일반 민사법원에 공유물분할청구소송을 제기할 수 있습니다.

따라서 소송을 준비할 때는 분할 방법보다 먼저 현재의 공동소유관계가 상속재산분할 전의 잠정적인 공유인지, 상속재산분할이 끝난 뒤의 일반적인 공유인지 확인해야 합니다.

아래에서는 상속받은 부동산 공유물분할청구소송이 가능한 경우, 상속재산분할심판과의 차이, 분할 방법, 부동산 평가, 임대수익 정산 및 경매 가능성을 순서대로 설명하겠습니다.

상속받은 부동산 공유물분할청구소송 핵심요약

한눈에 보는 핵심정보

구분내용핵심 쟁점상속재산분할이 이미 끝났는지 여부분할 전 상속재산원칙적으로 가정법원의 상속재산분할심판 대상분할이 끝난 공유부동산일반 민사법원의 공유물분할청구소송 검토 가능상속등기만 마친 경우법정지분 등기만으로 상속재산분할이 끝났다고 단정할 수 없음협의가 가능한 경우상속재산분할협의 또는 공유물분할협의 가능주요 분할 방법현물분할·대금분할·가격배상현물분할토지 등을 실제 경계에 따라 나누는 방식대금분할부동산을 경매하고 비용을 뺀 대금을 지분대로 배분가격배상특정인이 부동산을 취득하고 다른 사람에게 정산금을 지급주요 관련 문제특별수익·기여분·점유·임대수익·세금·근저당권관할 법원상속재산분할은 가정법원, 공유물분할은 민사법원예상 기간당사자 수·감정·측량·분할 방법에 따라 달라짐예상 비용인지대·송달료·감정료·측량비·경매비용 등이 발생 가능진행 난이도상속관계와 공유관계가 혼재하면 높아질 수 있음

법적 근거

공유자는 원칙적으로 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다.

공유자 사이에 분할 방법에 관한 협의가 이루어지지 않으면 법원에 재판상 분할을 청구할 수 있습니다.

다만 공동상속인이 상속한 재산은 일반 공유물과 성격이 다릅니다.

상속재산분할을 마치지 않은 상태라면 상속재산 전체를 대상으로 특별수익과 기여분 등을 반영해 가정법원이 분할해야 합니다.

대법원도 공동상속인 사이에 상속재산분할협의가 성립하지 않은 상태에서 상속재산에 속하는 개별 부동산만을 대상으로 일반 공유물분할청구소송을 제기하는 것은 허용되지 않는다는 취지로 판단하고 있습니다.

30초 핵심정리

상속받은 부동산이라고 해서 곧바로 공유물분할청구소송을 제기할 수 있는 것은 아닙니다.

상속재산분할이 아직 이루어지지 않았다면 법정상속분대로 등기가 마쳐졌더라도 가정법원에 상속재산분할심판을 청구해야 하는 것이 원칙입니다.

공동상속인들이 부동산을 지분대로 공유하기로 분할협의를 마쳤거나 심판으로 공유관계가 확정된 이후라면 민사법원의 공유물분할청구소송을 검토할 수 있습니다.

이런 분이라면 반드시 확인하세요

• 형제들과 상속받은 아파트를 매각하지 못하고 있습니다.

• 일부 상속인이 상속부동산 전체를 혼자 사용하고 있습니다.

• 한 명은 지분을 매수하겠다고 하지만 가격에 합의하지 못했습니다.

• 법정상속분대로 등기는 마쳤지만 상속재산분할협의는 하지 않았습니다.

• 상속재산분할협의서에 부동산을 공동으로 소유한다고 기재했습니다.

• 상속부동산을 경매로 매각해 대금을 나누고 싶습니다.

• 농지나 임야를 상속받았지만 현물로 나눌 수 있는지 모르겠습니다.

• 상속부동산에 근저당권과 임차인이 있습니다.

• 한 명이 부동산의 임대료를 전부 받고 있습니다.

• 공유자 중 일부가 연락을 받지 않거나 해외에 거주합니다.

• 공동상속인 중 미성년자나 피성년후견인이 있습니다.

• 상속인 한 명의 지분에 압류나 가압류가 설정되었습니다.

• 특별수익과 기여분까지 함께 주장하려고 합니다.

• 상속재산 중 부동산 외에 예금과 주식도 남아 있습니다.

실제 해결 사례

대표 사례

다음은 이해를 돕기 위해 구성한 예시입니다.

아버지가 사망하면서 자녀 A·B·C가 아파트 한 채와 예금을 공동으로 상속했습니다.

상속인들은 법정상속분에 따라 아파트의 지분을 각각 3분의 1로 상속등기했지만, 재산을 어떻게 나눌 것인지에 관한 상속재산분할협의는 하지 않았습니다.

A는 아파트를 계속 보유하자고 했고, B는 자신이 아파트를 취득한 뒤 A와 C에게 정산금을 지급하겠다고 했습니다.

C는 협의가 어렵다며 아파트만을 대상으로 공유물분할청구소송을 제기하려고 했습니다.

그러나 법정상속분에 따른 상속등기는 상속재산을 보존하고 관리하기 위한 등기에 해당할 수 있습니다.

상속인들이 아파트를 각자 3분의 1 지분으로 최종 소유하기로 합의한 것이 아니라면 상속재산분할이 끝난 것으로 보기 어렵습니다.

이 경우에는 다음 사항을 검토해야 합니다.

• 아파트와 예금 전체가 상속재산분할 대상인지

• 각 상속인의 생전 증여가 특별수익인지

• 피상속인 부양이나 재산 관리에 대한 기여분이 있는지

• 아파트를 한 명에게 귀속시키고 정산할 수 있는지

• 정산금을 지급할 능력이 있는지

• 협의가 불가능하다면 경매에 의한 분할이 적절한지

따라서 일반 민사법원의 공유물분할청구소송보다 가정법원에 상속재산분할심판을 청구하는 것이 적절할 가능성이 있습니다.

유사 사례

상속인 A와 B가 상속재산분할협의서를 작성하면서 토지를 각 2분의 1 지분으로 공동소유하기로 명확히 정하고 그에 따른 등기까지 마쳤다고 가정해 보겠습니다.

이후 A가 토지 매각을 원하지만 B가 반대한다면 이미 상속재산분할을 통해 일반적인 공유관계가 형성된 것으로 볼 가능성이 있습니다.

이 경우에는 민사법원에 공유물분할청구소송을 제기하여 현물분할, 가격배상 또는 경매에 의한 대금분할을 구할 수 있습니다.

실무 포인트

상속등기가 되어 있다는 사실과 상속재산분할이 완료되었다는 사실은 구분해야 합니다.

등기부에 법정상속분이 기재되어 있더라도 상속재산분할협의서, 심판문 또는 공유로 최종 귀속시키려는 상속인들의 의사가 없다면 공유물분할청구가 허용되지 않을 수 있습니다.

상속받은 부동산 공유물분할청구소송이란?

쉬운 설명

상속받은 부동산 공유물분할청구소송은 여러 사람이 지분을 갖고 있는 상속부동산의 공유관계를 법원의 판결로 해소하는 절차입니다.

토지를 실제로 나누거나, 특정 공유자가 부동산을 취득한 뒤 다른 공유자에게 지분 가액을 지급하거나, 부동산을 경매한 뒤 매각대금을 지분에 따라 나누는 방법이 사용될 수 있습니다.

다만 상속인들이 아직 상속재산 자체를 분할하지 않은 상태라면 일반적인 공유물분할청구소송이 아니라 상속재산분할심판을 진행해야 합니다.

상속재산의 잠정적인 공유

피상속인이 사망하면 공동상속인은 상속재산을 공동으로 승계합니다.

그러나 이 단계의 공동소유관계는 각 상속인이 최종적으로 어떤 재산을 취득할지 정하기 전의 잠정적인 관계입니다.

상속재산분할에서는 법정상속분만 적용하는 것이 아니라 다음 사항을 함께 고려합니다.

• 생전 증여 등 특별수익

• 피상속인 부양이나 재산 증식에 대한 기여분

• 전체 상속재산의 종류와 가치

• 각 상속인의 이용관계

• 상속인들의 의사와 생활관계

• 분할 후 분쟁이 다시 발생할 가능성

따라서 상속재산 중 특정 부동산만 일반적인 공유물처럼 분할하면 다른 상속재산 및 특별수익과의 균형이 깨질 수 있습니다.

일반적인 공유관계

상속재산분할협의나 심판을 통해 특정 부동산을 여러 상속인이 일정한 지분으로 최종 취득했다면 이후의 관계는 일반적인 공유관계로 평가될 수 있습니다.

이 경우 공유자는 원칙적으로 언제든지 공유물분할을 청구할 수 있습니다.

다만 공유자들이 일정 기간 분할하지 않기로 약정했거나 법률상 분할 제한이 있는 경우에는 별도 검토가 필요합니다.

입법 취지

공유물분할제도는 공유자가 원하지 않는 공유관계에 계속 묶여 있지 않도록 하기 위한 제도입니다.

한편 상속재산분할은 공동상속인의 법정상속분뿐 아니라 특별수익과 기여분을 반영하여 상속재산 전체를 공평하게 나누기 위한 절차입니다.

두 제도는 공유관계를 해소한다는 점에서는 비슷하지만 적용 대상과 관할 및 판단 기준이 다릅니다.

상속재산분할심판과 공유물분할청구소송의 차이

구분상속재산분할심판공유물분할청구소송공동소유의 성격상속재산분할 전의 잠정적 공유분할 완료 후 일반적인 공유관할가정법원일반 민사법원대상원칙적으로 분할 가능한 상속재산 전체해당 공유물특별수익구체적 상속분 산정에 반영원칙적으로 직접 반영하지 않음기여분함께 결정 가능원칙적으로 직접 판단하지 않음당사자공동상속인 전원현재 공유자 전원주요 분할 방법현물분할·가격정산·경매분할현물분할·가격배상·경매분할절차 형태가사비송절차민사소송판단 기준상속인 사이의 전체적인 형평공유지분과 목적물의 성질주요 증거상속재산·특별수익·기여분 자료등기·지분·시가·이용관계 자료

법정상속분대로 등기하면 분할이 끝난 것인가요?

법정상속분에 따른 상속등기가 마쳐졌다는 사실만으로 상속재산분할이 끝났다고 단정할 수 없습니다.

공동상속인은 한 명의 신청으로도 일정한 경우 공동상속인 전원의 법정상속분에 따른 상속등기를 진행할 수 있습니다.

따라서 해당 등기가 상속재산분할협의의 결과인지, 단순한 보존행위로 이루어진 것인지 확인해야 합니다.

상속재산분할협의서가 있으면 공유물분할이 가능한가요?

상속재산분할협의서에 특정 부동산을 각 상속인이 정해진 지분으로 최종 소유한다고 명확히 기재했다면 일반적인 공유관계가 성립한 것으로 평가될 가능성이 있습니다.

다만 협의서의 내용, 작성 경위, 다른 상속재산의 분할 여부 및 등기 내용 등을 함께 살펴야 합니다.

실무 포인트

절차 선택이 잘못되면 법원에서 청구가 받아들여지지 않거나 관할 법원으로 이송될 수 있습니다.

소송을 제기하기 전에 상속재산분할협의서, 등기원인, 다른 상속재산의 존재와 과거 진행된 가사심판 여부를 확인해야 합니다.

적용 대상 및 요건

상속받은 부동산 공유물분할청구소송을 제기하려면 다음 사항을 확인해야 합니다.

상속재산분할이 완료되어야 합니다

공동상속인들이 해당 부동산을 지분대로 공유하기로 협의했거나 가정법원의 심판에 따라 공유로 귀속된 상태여야 합니다.

아직 분할되지 않은 상속재산이라면 가정법원 절차를 이용해야 할 가능성이 높습니다.

현재 공유자여야 합니다

공유물분할청구권은 원칙적으로 해당 부동산의 공유자가 행사합니다.

등기부상 지분과 실제 권리관계가 다르다면 명의신탁, 무효등기, 상속회복이나 소유권확인 문제가 먼저 해결되어야 할 수 있습니다.

공유자 전원이 당사자가 되어야 합니다

재판상 공유물분할은 모든 공유자 사이에서 공유관계를 일률적으로 해소해야 합니다.

따라서 일부 공유자를 누락한 상태로 판결을 받기 어렵습니다.

소송 도중 지분이 이전되었다면 새 지분권자의 소송 참여 문제도 검토해야 합니다.

분할금지 약정이 없어야 합니다

공유자들은 일정 기간 공유물을 분할하지 않기로 약정할 수 있습니다.

유효한 분할금지 약정이 존속한다면 그 기간에는 공유물분할청구가 제한될 수 있습니다.

법률상 또는 성질상 분할할 수 있는 재산이어야 합니다

공유물의 성질이나 법률상 제한으로 분할이 허용되지 않는 경우가 있습니다.

현물분할이 어렵다고 해서 청구 자체가 항상 불가능한 것은 아니며 경매에 의한 대금분할 등을 검토할 수 있습니다.

핵심쟁점① 상속재산분할이 끝났는지 판단하는 방법

다음 자료를 통해 상속재산분할 완료 여부를 확인할 수 있습니다.

• 상속재산분할협의서

• 가정법원의 상속재산분할심판문

• 조정조서

• 상속등기의 등기원인

• 취득세 신고자료

• 공동상속인 사이의 문자와 이메일

• 부동산을 지분대로 보유하기로 한 합의

• 다른 상속재산의 분배 내역

• 상속인들이 지분을 매매하거나 증여한 자료

상속재산분할협의가 없는 경우

공동상속인 사이에 분할협의가 이루어지지 않았고, 단순히 법정상속분대로 상속등기만 되어 있다면 상속재산분할심판을 청구해야 할 가능성이 높습니다.

일부 재산만 협의한 경우

공동상속인은 상속재산의 일부만 먼저 분할할 수 있습니다.

다만 특정 부동산을 공유로 최종 귀속시키기로 한 것인지, 나머지 상속재산을 정리하기 위한 임시 상태인지가 문제될 수 있습니다.

협의서의 문구와 당시 당사자들의 의사를 구체적으로 확인해야 합니다.

상속인 지분이 제3자에게 이전된 경우

공동상속인의 지분이 매매나 경매를 통해 제3자에게 이전되었다면 상속인과 제3자의 관계가 혼재할 수 있습니다.

제3자가 공유물분할을 청구할 수 있는지, 상속재산분할절차에 참여할 수 있는지 및 어떤 법원을 이용해야 하는지는 지분 취득 경위와 상속재산분할 완료 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

실무 포인트

상속등기부만 확인해서 절차를 결정하면 안 됩니다.

분할협의서와 다른 상속재산의 처리 내역을 함께 확인해야 현재의 공유관계가 잠정적인 것인지 최종적인 것인지 판단할 수 있습니다.

핵심쟁점② 부동산을 어떤 방법으로 나눌 수 있는가

현물분할

토지를 실제 경계에 따라 여러 필지로 나누어 각 공유자가 단독으로 취득하는 방식입니다.

현물분할은 공유물분할의 기본적인 방법으로 검토됩니다.

다만 다음 사항을 확인해야 합니다.

• 분할 후 각 토지의 면적

• 도로와의 접면

• 건축 가능성

• 토지의 모양

• 용도지역

• 농지법상 제한

• 최소 분할면적

• 건축물이 걸쳐 있는지

• 분할 후 경제적 가치

• 각 지분과 실제 취득가액의 차이

면적을 지분대로 정확히 나누더라도 도로에 접하지 않는 토지가 생기거나 이용가치가 크게 떨어진다면 공평한 현물분할이라고 보기 어려울 수 있습니다.

전면적 가격배상

공유자 중 한 명이 부동산 전체를 취득하고 다른 공유자에게 지분에 해당하는 금액을 지급하는 방식입니다.

상속주택을 한 명이 계속 거주하거나 사업장으로 사용하고 있고 다른 공유자들이 금전 정산을 원하는 경우 검토할 수 있습니다.

다만 부동산을 취득할 사람이 다음 조건을 갖추었는지가 중요합니다.

• 다른 공유자에게 정산금을 지급할 의사

• 실제 정산금을 지급할 자력

• 부동산을 단독으로 취득할 합리적인 필요성

• 평가액과 지급 시기에 관한 구체적인 방안

• 근저당권과 임대차보증금의 처리 능력

한 명이 부동산을 원한다는 이유만으로 가격배상 방식이 선택되는 것은 아닙니다.

부분적 가격배상

토지를 현물로 나누되 지분 가치와 실제 취득 부분의 가치 차이를 금전으로 정산하는 방식입니다.

예를 들어 A가 도로에 가까워 가치가 높은 부분을 취득한다면 초과하는 가액을 B에게 지급하도록 할 수 있습니다.

최근 판례도 공유자가 취득하는 토지의 경제적 가치가 지분비율에 상응하도록 나누거나 금전으로 가치 차이를 조정하는 방법을 현물분할의 한 방식으로 인정하고 있습니다.

경매에 의한 대금분할

현물로 나누기 어렵거나 현물분할을 하면 부동산 가치가 현저히 떨어질 우려가 있다면 법원이 경매를 명할 수 있습니다.

경매대금에서 집행비용과 담보권자의 채권 등을 정산한 나머지를 각 공유자의 지분에 따라 나누는 방식입니다.

실무 포인트

경매분할 판결이 내려졌다고 해서 즉시 시가대로 매각되는 것은 아닙니다.

별도의 경매신청이 필요하고 유찰이 반복되면 예상보다 낮은 가격에 매각될 가능성이 있습니다.

따라서 판결 전 임의매각이나 공유자 중 한 명의 지분 매수를 충분히 검토하는 것이 좋습니다.

핵심쟁점③ 단독 점유와 임대수익은 어떻게 정산하는가

한 명이 부동산 전체를 사용하는 경우

공유자는 각자의 지분 범위에서 공유물 전체를 사용할 수 있습니다.

그러나 일부 공유자가 다른 공유자를 완전히 배제하고 부동산 전체를 독점적으로 사용한다면 부당이득반환 문제가 발생할 수 있습니다.

단순히 한 사람만 거주한다는 사실만으로 항상 사용료 상당액 전부를 청구할 수 있는 것은 아닙니다.

다음 사항을 살펴야 합니다.

• 다른 공유자가 사용을 허락했는지

• 피상속인의 생전부터 거주했는지

• 공유자 사이에 사용 합의가 있었는지

• 다른 공유자의 사용을 실제로 방해했는지

• 관리비·세금·수선비를 누가 부담했는지

• 사용이익의 객관적인 가액이 얼마인지

임대료를 한 사람이 받은 경우

상속부동산을 임대하고 한 명이 차임을 모두 받았다면 다른 공유자는 자신의 지분에 해당하는 임대수익의 정산을 요구할 수 있습니다.

다만 임대수익에서 다음 비용을 공제할 수 있는지가 문제될 수 있습니다.

• 관리비

• 수선비

• 재산세

• 임차보증금 반환 부담

• 공실 유지비

• 임대차 중개비

• 부동산 관리에 필요한 비용

제3자에게 임대한 경우

공유자 한 명이 다른 공유자의 동의 없이 부동산 전부를 임대했다면 임대차의 효력과 관리행위 여부를 검토해야 합니다.

공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하는 것이 원칙이지만, 임대차 기간과 구체적인 내용에 따라 평가가 달라질 수 있습니다.

관리비와 세금의 정산

재산세, 수선비와 담보대출 이자 등을 한 명이 부담했다면 다른 공유자에게 분담을 요구할 수 있는지 검토할 수 있습니다.

모든 지출이 자동으로 공유자 전원의 부담이 되는 것은 아닙니다.

공유물의 보존·관리·개량을 위한 필요비인지, 개인적인 사용을 위한 지출인지 구분해야 합니다.

실제 계산 및 판단 사례

다음은 분할 방법을 설명하기 위한 예시입니다.

A·B·C가 상속재산분할협의를 통해 아파트를 각각 2분의 1, 4분의 1, 4분의 1 지분으로 공유하기로 했다고 가정하겠습니다.

현재 아파트 감정가액은 8억 원이고 담보채무는 없으며, A가 아파트 전체를 취득하기를 원합니다.

단순한 지분가액은 다음과 같습니다.

공유자지분단순 지분가액A1/24억 원B1/42억 원C1/42억 원

A가 아파트 전체를 취득하고 B와 C에게 각각 2억 원을 지급할 능력이 있다면 전면적 가격배상 방식을 검토할 수 있습니다.

그러나 실제 사건에서는 다음 사항을 추가로 확인해야 합니다.

• 아파트의 객관적인 시가

• 임대차보증금

• 근저당권의 피담보채무

• A의 정산금 지급 능력

• 각 공유자의 사용관계

• 부동산 취득과 보유에 따른 세금

• 관리비와 수선비 정산

• 임대수익 분배

• 공유지분에 설정된 압류와 가압류

A에게 정산금을 지급할 자력이 없거나 가격배상에 반대하는 사정이 크다면 법원이 경매에 의한 대금분할을 선택할 가능성이 있습니다.

실무에서 가장 많이 발생하는 문제

상속등기만 보고 공유물분할소송을 제기하는 경우

법정상속분에 따른 등기는 상속재산분할이 완료되지 않은 상태에서도 이루어질 수 있습니다.

분할 전 상속재산이라면 공유물분할청구가 아니라 상속재산분할심판을 제기해야 합니다.

특정 부동산만 나누려고 하는 경우

다른 상속재산과 특별수익 및 기여분이 남아 있다면 특정 부동산만 일반 민사소송으로 분할하는 것이 허용되지 않을 수 있습니다.

상속재산 전체의 분할 상태를 먼저 확인해야 합니다.

경매분할의 경제적 손실을 고려하지 않는 경우

경매는 공유관계를 해소할 수 있는 방법이지만 시세보다 낮은 가격에 매각될 위험이 있습니다.

취득세, 양도소득세, 경매비용과 담보권 정산까지 고려하면 실제 분배금이 예상보다 적어질 수 있습니다.

감정가액만 보고 정산금을 결정하는 경우

부동산의 실제 가치에는 임대차보증금, 근저당권, 하자, 점유관계와 개발 제한 등이 영향을 줄 수 있습니다.

감정 결과도 감정 시점과 평가 전제에 따라 달라질 가능성이 있습니다.

일부 공유자를 누락하는 경우

공유물분할은 공유자 전원을 당사자로 해야 하는 필수적 공동소송입니다.

등기부와 상속관계를 확인하여 모든 현재 지분권자를 특정해야 합니다.

실무 포인트

소송에서 승소하는 것만으로 분쟁이 곧바로 끝나지 않을 수 있습니다.

경매분할 판결 뒤에는 별도의 경매절차가 필요하며, 가격배상 판결에서는 정산금 지급과 소유권 관계 정리가 이어질 수 있습니다.

반드시 확보해야 하는 증거

상속관계 자료

• 피상속인의 기본증명서

• 가족관계증명서

• 제적등본

• 혼인관계증명서

• 상속포기·한정승인 심판문

• 대습상속 여부를 확인할 자료

상속재산분할 관련 자료

• 상속재산분할협의서

• 상속재산분할심판문

• 조정조서

• 공동상속인 사이의 문자와 이메일

• 협의 당시 녹음

• 다른 상속재산의 분배 내역

• 특별수익 자료

• 기여분 자료

부동산 자료

• 등기사항전부증명서

• 폐쇄등기부

• 토지대장

• 임야대장

• 건축물대장

• 지적도

• 토지이용계획 자료

• 개별공시지가

• 실거래 자료

• 감정평가서

점유와 수익 관련 자료

• 임대차계약서

• 차임 입금내역

• 관리비 납부내역

• 재산세 납부자료

• 수선비 영수증

• 부동산 사용 사진

• 출입 방해와 관련된 메시지

• 사용료 지급 요구자료

담보와 집행 관련 자료

• 근저당권 설정계약

• 대출 잔액증명

• 가압류·압류 결정문

• 경매개시결정

• 체납세금 자료

• 임차보증금 자료

• 배당요구 관련 서류

실무 포인트

공유물분할 사건에서는 등기부만으로 충분하지 않은 경우가 많습니다.

실제 분할 방법을 정하려면 토지의 형상, 도로 상태, 건축 가능성, 점유관계와 부동산의 순가치를 함께 확인해야 합니다.

진행 절차

STEP 1 상속재산분할 완료 여부 확인

상속재산분할협의서, 심판문, 조정조서와 등기원인을 확인합니다.

단순한 법정지분 상속등기인지, 공유로 최종 귀속시키는 분할협의에 따른 등기인지 구분합니다.

STEP 2 전체 상속재산 조사

분할되지 않은 예금, 주식, 다른 부동산과 채권이 남아 있는지 확인합니다.

특별수익과 기여분 분쟁이 있다면 공유물분할보다 상속재산분할심판이 적절할 수 있습니다.

STEP 3 현재 공유자와 지분 확인

등기사항전부증명서를 통해 현재 지분권자를 확인합니다.

상속 이후 지분의 매매, 증여, 압류나 경매가 있었는지도 살펴봅니다.

STEP 4 부동산 가치와 권리관계 조사

시가, 임대차보증금, 근저당권, 세금 체납과 점유관계를 확인합니다.

토지라면 현물분할 가능성을 판단하기 위해 측량과 토지이용 제한을 살펴봅니다.

STEP 5 분할협의 제안

다음 방안을 비교하여 공유자에게 제안할 수 있습니다.

• 공동으로 임의매각

• 한 명이 다른 지분을 매수

• 현물로 분할

• 일부 현물분할과 금전 정산

• 임대수익을 일정 기간 배분

• 법원 경매에 의한 대금분할

협의 내용은 구두로만 남기지 않고 합의서로 작성하는 것이 좋습니다.

STEP 6 보전처분 검토

다른 공유자가 지분을 처분하거나 임대수익을 은닉할 가능성이 있다면 가압류나 처분금지가처분 등 필요한 조치를 검토할 수 있습니다.

다만 공유자가 자기 지분을 처분하는 행위는 원칙적으로 가능하므로 어떤 권리를 보전하려는지 구체적으로 확인해야 합니다.

STEP 7 소송 또는 심판 제기

상속재산분할 전이라면 가정법원에 상속재산분할심판을 청구합니다.

분할이 완료된 일반 공유관계라면 부동산 소재지 등을 고려해 관할 민사법원에 공유물분할청구소송을 제기합니다.

STEP 8 감정과 측량

부동산 가액에 다툼이 있으면 감정을 진행할 수 있습니다.

현물분할을 주장한다면 분할도 작성과 측량 및 분할 후 가치 평가가 필요할 수 있습니다.

STEP 9 판결과 후속 절차

법원은 현물분할, 가격배상 또는 경매에 의한 대금분할 중 구체적인 사정에 맞는 방법을 선택할 수 있습니다.

경매분할 판결이 선고되면 판결 확정 후 별도의 경매신청을 진행해야 합니다.

기간 및 비용

진행 기간

상속받은 부동산 공유물분할청구소송의 기간은 다음 요소에 따라 달라질 수 있습니다.

• 공유자 수

• 송달 가능 여부

• 상속재산분할 완료 여부에 관한 다툼

• 특별수익과 기여분 문제

• 부동산 감정 필요성

• 측량과 현물분할 가능성

• 근저당권과 임차인 존재

• 지분 이전이나 압류

• 조정 가능성

• 항소 여부

• 판결 후 경매 진행 여부

비용 항목

비용내용인지대목적물 가액과 청구 내용에 따라 산정송달료당사자 수와 송달 횟수에 따라 달라짐감정료부동산 시가 감정이 필요한 경우 발생측량비토지 현물분할을 검토할 때 발생 가능서류 발급비등기·지적·건축물·가족관계 자료 발급변호사보수당사자 수·재산가액·쟁점 등에 따라 달라짐경매비용경매분할 판결 후 별도 경매절차에서 발생등기비용분할 결과에 따른 소유권 정리 과정에서 발생세금취득세·양도소득세 등 개별 검토 필요

예상보다 비용이 증가하는 경우

• 공유자가 여러 명인 경우

• 일부 공유자의 주소를 알 수 없는 경우

• 해외송달이 필요한 경우

• 상속관계가 복잡한 경우

• 부동산이 여러 개인 경우

• 감정과 측량을 모두 진행하는 경우

• 특별수익과 기여분을 함께 다투는 경우

• 지분에 다수의 담보권과 압류가 있는 경우

• 항소심까지 진행되는 경우

• 판결 후 경매를 별도로 진행하는 경우

실무 포인트

경매분할을 원한다면 예상 낙찰가에서 담보채무, 세금, 임차보증금과 집행비용을 공제한 뒤 실제 분배받을 금액을 계산해야 합니다.

시가만 보고 예상 수령액을 판단하면 실제 결과와 큰 차이가 생길 수 있습니다.

상대방의 대응 및 방어 전략

상속재산분할이 완료되지 않았다는 주장

상대방은 대상 부동산이 아직 분할되지 않은 상속재산이므로 일반 공유물분할청구가 허용되지 않는다고 주장할 수 있습니다.

이 경우 가정법원에 상속재산분할심판을 청구해야 할 가능성이 있습니다.

유효한 분할금지 약정이 있다는 주장

공유자 사이에 일정 기간 분할하지 않기로 한 약정이 있다면 상대방이 이를 근거로 청구를 다툴 수 있습니다.

약정의 존재와 유효기간을 확인해야 합니다.

현물분할이 가능하다는 주장

원고가 경매분할을 원하더라도 상대방은 토지를 실제로 나눌 수 있고 가치 감소도 크지 않다고 주장할 수 있습니다.

측량도와 감정자료가 중요할 수 있습니다.

가격배상을 요구하는 경우

상대방이 부동산 전체를 취득하고 원고에게 지분가액을 지급하겠다고 주장할 수 있습니다.

이때 제시된 가격이 적정한지, 실제 지급 능력이 있는지를 확인해야 합니다.

지분이나 등기의 효력을 다투는 경우

상대방은 상속재산분할협의가 무효이거나 등기 지분이 실제 권리관계와 다르다고 주장할 수 있습니다.

협의서의 진정성립, 의사능력, 위조·강박과 착오 등이 함께 문제될 수 있습니다.

비용과 수익의 상계를 주장하는 경우

부동산을 관리한 공유자는 자신이 재산세, 수선비와 대출이자를 부담했으므로 임대수익이나 사용이익에서 공제해야 한다고 주장할 수 있습니다.

각 비용의 필요성과 실제 지급 여부를 확인해야 합니다.

가장 많이 하는 실수 TOP5

1. 상속등기가 있으면 공유물분할이 가능하다고 생각하는 실수

법정상속분에 따른 상속등기만으로 상속재산분할이 완료되는 것은 아닙니다.

상속재산분할협의나 심판이 있었는지 먼저 확인해야 합니다.

2. 상속부동산 한 채만 보고 절차를 결정하는 실수

다른 상속재산과 특별수익 및 기여분이 남아 있다면 상속재산 전체를 대상으로 분할해야 할 수 있습니다.

3. 경매하면 시세대로 팔린다고 생각하는 실수

법원 경매에서는 유찰로 가격이 낮아질 가능성이 있습니다.

담보채무와 집행비용까지 공제하면 실제 분배금이 크게 줄어들 수 있습니다.

4. 지분 면 면적만 나누면 현물분할이 된다고 생각하는 실수

토지의 위치, 도로, 형상과 건축 가능성에 따라 같은 면적이라도 가치가 달라질 수 있습니다.

면적과 경제적 가치를 함께 고려해야 합니다.

5. 점유자에게 즉시 임대료 전액을 청구하는 실수

공유자 사이의 사용 합의, 배타적 점유 여부, 세금과 관리비 부담을 확인해야 합니다.

단독 사용 사실만으로 모든 기간의 사용료가 인정된다고 단정할 수 없습니다.

최신 판례 및 최근 실무

분할 전 상속재산은 공유물분할청구 대상이 아닙니다

대법원은 공동상속인 사이에 상속재산분할협의가 성립하지 않은 경우 상속재산에 속하는 개별 부동산을 대상으로 일반 공유물분할청구소송을 제기할 수 없다고 판단하고 있습니다.

상속재산분할은 가정법원의 전속관할에 속하므로 가사절차를 이용해야 합니다.

법정상속분 등기만으로는 부족할 수 있습니다

상속을 원인으로 각 공동상속인의 법정지분에 따라 소유권이전등기가 마쳐졌더라도 상속재산분할절차가 끝났다고 단정할 수 없습니다.

해당 등기가 분할협의의 결과인지 단순한 법정상속등기인지 확인해야 합니다.

상속재산분할은 구체적 상속분을 기준으로 합니다

상속재산분할에서는 법정상속분을 그대로 적용하는 것이 아니라 특별수익과 기여분을 반영한 구체적 상속분을 기준으로 합니다.

상속개시 당시 재산과 특별수익재산을 평가하여 각 상속인의 구체적 상속분을 계산합니다.

상속재산분할 방법은 다양합니다

가정법원은 상속재산의 종류와 성격, 상속인들의 의사, 이용관계, 직업과 나이, 정산금 지급 가능성 및 분쟁 재발 가능성 등을 고려하여 분할 방법을 정할 수 있습니다.

특정 상속인이 부동산을 취득하고 초과분을 현금으로 정산하는 방법이나 경매를 통한 대금분할도 가능합니다.

현물분할과 금전 정산을 함께할 수 있습니다

최근 판례는 토지를 현물로 나누면서 공유자가 취득하는 부분의 가치 차이를 금전으로 조정하는 것도 허용될 수 있다는 취지로 판단하고 있습니다.

면적이 아니라 경제적 가치가 지분비율에 부합하는지 확인해야 합니다.

경매분할은 예외적으로 선택됩니다

현물분할이 불가능하거나 현물분할로 부동산 가치가 현저히 감소할 우려가 있는 경우 경매에 의한 대금분할이 가능할 수 있습니다.

형식적으로 토지를 나눌 수 있더라도 일부 공유자가 취득하는 부분의 가치가 지분가액보다 현저하게 떨어진다면 경매분할이 선택될 가능성이 있습니다.

함께 진행되는 법률문제

상속재산분할심판

상속재산분할이 끝나지 않았다면 공유물분할소송보다 먼저 검토해야 하는 절차입니다.

특별수익과 기여분 및 전체 상속재산을 함께 다룰 수 있습니다.

기여분 결정

피상속인을 특별히 부양하거나 상속재산의 유지·증가에 기여한 상속인은 기여분을 주장할 수 있습니다.

기여분은 일반 공유물분할소송보다 상속재산분할절차에서 문제됩니다.

특별수익

일부 상속인이 생전에 부동산이나 사업자금 등을 증여받았다면 구체적 상속분 계산에 반영될 수 있습니다.

공유물분할소송을 제기하기 전에 상속재산분할이 필요한지를 판단하는 중요한 요소입니다.

부당이득반환

일부 상속인 또는 공유자가 부동산을 독점적으로 사용하거나 임대수익을 혼자 취득했다면 부당이득반환청구가 함께 문제될 수 있습니다.

공유지분 매매

소송 전에 한 명이 다른 공유자의 지분을 매수하여 공유관계를 해소할 수 있습니다.

가격, 지급일, 세금, 담보권과 소유권이전 시점을 계약서에 명확히 정해야 합니다.

공유지분 경매

공유자 개인의 채권자가 해당 지분을 압류하고 경매할 수 있습니다.

공유지분만 경매되는 경우 일반적으로 전체 부동산 경매보다 낮은 가격에 매각될 가능성이 있습니다.

근저당권과 임차권

부동산에 설정된 근저당권과 임차인의 보증금은 분할 이후에도 권리관계에 영향을 줄 수 있습니다.

경매대금 배당과 각 공유자의 실제 수령액을 계산할 때 확인해야 합니다.

상속등기와 취득세

상속재산분할협의나 재판 결과에 따라 추가 등기가 필요할 수 있습니다.

당초 상속분을 초과하여 취득하는 경우의 세금 문제는 분할 방식과 협의 시점에 따라 별도 검토가 필요합니다.

상속받은 부동산 공유물분할청구소송 FAQ

상속받은 부동산도 공유물분할청구소송을 할 수 있나요?

상속재산분할이 이미 완료되어 일반적인 공유관계가 성립했다면 가능성이 있습니다. 아직 분할 전이라면 가정법원에 상속재산분할심판을 청구해야 하는 것이 원칙입니다.

법정상속분대로 등기했는데 공유물분할소송이 가능한가요?

법정상속분 등기만으로 상속재산분할이 완료되었다고 단정할 수 없습니다. 분할협의나 심판이 있었는지 확인해야 합니다.

상속재산분할협의서가 있으면 가능한가요?

협의서에서 해당 부동산을 일정한 지분으로 최종 공유하기로 정했다면 공유물분할소송을 검토할 수 있습니다. 협의서의 구체적인 내용을 확인해야 합니다.

상속재산분할심판은 어느 법원에 신청하나요?

원칙적으로 피상속인의 마지막 주소지 등을 기준으로 관할 가정법원을 확인해야 합니다.

공유물분할청구소송은 어느 법원에 제기하나요?

피고의 주소지와 부동산 소재지 등 민사소송상 관할 기준을 검토해야 합니다.

다른 상속인이 반대해도 분할할 수 있나요?

상속재산분할이나 공유물분할은 협의가 되지 않을 때 법원에 청구할 수 있습니다. 상대방이 반대한다는 이유만으로 청구 자체가 불가능한 것은 아닙니다.

한 명이라도 매각에 반대하면 부동산을 팔 수 없나요?

임의매각은 원칙적으로 소유자 전원의 협조가 필요합니다. 협의가 되지 않으면 상속재산분할심판이나 공유물분할청구소송을 검토할 수 있습니다.

제가 다른 상속인의 지분을 살 수 있나요?

가능합니다. 지분가액, 대금 지급, 담보권, 세금과 소유권이전 시기를 계약서에 명확히 정해야 합니다.

법원이 특정 상속인에게 부동산을 줄 수 있나요?

특정 상속인이 부동산을 취득하고 다른 상속인에게 정산금을 지급하는 방법이 선택될 수 있습니다. 취득 필요성과 정산금 지급 능력 등이 고려됩니다.

상대방이 정산금을 지급할 능력이 없으면 어떻게 되나요?

가격배상 방식이 적절하지 않다고 판단되어 현물분할이나 경매분할이 선택될 가능성이 있습니다.

공유물분할소송을 하면 무조건 경매되나요?

그렇지 않습니다. 법원은 현물분할 가능성을 먼저 검토하고 구체적인 사정에 따라 가격배상이나 경매분할을 선택할 수 있습니다.

아파트도 현물분할할 수 있나요?

일반적인 아파트 한 채는 물리적으로 나누기 어렵습니다. 특정인의 단독취득과 가격배상 또는 경매분할이 주로 문제될 수 있습니다.

토지는 지분 면적대로 나누면 되나요?

면적뿐 아니라 도로, 형상, 위치, 이용가치와 건축 가능성을 고려해야 합니다. 각자가 취득하는 부분의 경제적 가치가 지분에 상응해야 합니다.

경매되면 시세대로 받을 수 있나요?

유찰로 인해 시세보다 낮은 가격에 매각될 가능성이 있습니다. 담보채무와 경매비용을 공제하면 실제 분배금이 더 줄어들 수 있습니다.

경매분할 판결 후 바로 경매가 시작되나요?

판결이 확정된 뒤 별도로 경매를 신청해야 합니다. 판결만으로 자동으로 매각되지는 않습니다.

상속부동산에 근저당권이 있어도 분할할 수 있나요?

가능성을 검토할 수 있지만 담보권은 분할과 별개로 영향을 미칠 수 있습니다. 피담보채무와 배당관계를 확인해야 합니다.

공유자 지분에 압류가 있어도 소송할 수 있나요?

가능성은 있지만 압류권자와 지분 이전 및 매각대금 배당 문제가 발생할 수 있습니다. 등기상 권리관계를 먼저 확인해야 합니다.

한 명이 상속주택에 혼자 살고 있습니다.

다른 공유자를 배제하고 독점적으로 사용했는지, 사용 합의가 있었는지와 관리비 부담 등을 확인해 사용이익 반환 가능성을 검토할 수 있습니다.

혼자 거주한 상속인에게 월세를 청구할 수 있나요?

단독 거주 사실만으로 항상 인정되는 것은 아닙니다. 다른 공유자의 사용을 배제했는지와 공유자 사이의 합의 여부가 중요합니다.

임대료를 한 명이 전부 받은 경우 어떻게 하나요?

다른 공유자는 자신의 지분에 해당하는 임대수익 정산을 요구할 수 있습니다. 관리비와 수선비 등의 공제 여부도 함께 검토해야 합니다.

재산세를 혼자 냈다면 돌려받을 수 있나요?

공유물에 관한 필요비용을 지분보다 많이 부담했다면 다른 공유자에게 분담을 요구할 가능성이 있습니다. 지출의 성격과 증빙자료가 필요합니다.

상속인이 해외에 있어도 진행할 수 있나요?

가능하지만 주소 확인과 해외송달 때문에 기간이 길어질 수 있습니다.

연락이 끊긴 상속인이 있으면 어떻게 하나요?

주소 보정, 공시송달과 부재자재산관리인 선임 등이 필요한지 검토해야 합니다. 사안에 따라 절차가 달라질 수 있습니다.

미성년 상속인이 있어도 분할할 수 있나요?

친권자와 미성년자 사이에 이해가 충돌하면 특별대리인 선임이 필요할 수 있습니다.

특별수익을 공유물분할소송에서 주장할 수 있나요?

일반 공유물분할소송은 현재의 공유지분을 기준으로 진행됩니다. 특별수익을 반영해야 한다면 상속재산분할이 아직 끝나지 않았는지 먼저 검토해야 합니다.

기여분도 공유물분할소송에서 판단하나요?

기여분은 원칙적으로 상속재산분할절차에서 결정됩니다. 이미 확정된 공유지분을 나누는 소송과는 구분됩니다.

부동산만 먼저 상속재산분할할 수 있나요?

공동상속인은 일부 상속재산을 먼저 분할할 수 있습니다. 다만 다른 재산과의 관계 및 구체적 상속분 정산 문제를 확인해야 합니다.

공유지분만 다른 사람에게 팔 수 있나요?

공유자는 원칙적으로 자기 지분을 처분할 수 있습니다. 다만 지분만 매각하면 전체 부동산 매각보다 낮은 가격이 형성될 가능성이 있습니다.

소송 중에 지분을 팔면 어떻게 되나요?

새 지분권자의 소송 승계나 참가 문제가 발생할 수 있습니다. 처분 전 소송에 미치는 영향을 확인해야 합니다.

판결 후에도 등기를 하지 않으면 어떻게 하나요?

판결 내용과 확정 여부에 따라 단독으로 등기를 신청할 수 있는지 검토할 수 있습니다. 가격배상과 등기 이행의 선후관계도 확인해야 합니다.

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핵심 체크리스트

지금 해야 할 일

□ 상속재산분할이 완료되었는지 확인했습니다.
□ 법정상속등기와 분할협의에 따른 등기를 구분했습니다.
□ 다른 상속재산이 남아 있는지 확인했습니다.
□ 특별수익과 기여분 분쟁이 있는지 확인했습니다.
□ 현재 공유자 전원을 확인했습니다.
□ 부동산 처분이나 지분 경매 가능성을 확인했습니다.

준비해야 할 자료

□ 가족관계증명서와 기본증명서를 준비했습니다.
□ 상속재산분할협의서를 확인했습니다.
□ 심판문이나 조정조서를 준비했습니다.
□ 등기사항전부증명서를 발급했습니다.
□ 토지대장·건축물대장·지적도를 확인했습니다.
□ 근저당권과 임대차관계를 확인했습니다.
□ 부동산 시세자료를 준비했습니다.
□ 임대료와 관리비 내역을 정리했습니다.

분할 방법 확인사항

□ 현물분할이 법률상 가능한지 확인했습니다.
□ 분할 후 토지의 경제적 가치를 비교했습니다.
□ 특정인의 가격배상 능력을 확인했습니다.
□ 경매 예상 낙찰가를 검토했습니다.
□ 담보채무와 집행비용을 반영했습니다.
□ 임의매각과 지분매수 가능성을 먼저 검토했습니다.

주의사항

□ 공유자 일부를 소송에서 누락하지 않습니다.
□ 상속등기만으로 분할이 끝났다고 단정하지 않습니다.
□ 경매가 시세대로 이루어진다고 예상하지 않습니다.
□ 면적만으로 현물분할의 공평성을 판단하지 않습니다.
□ 점유자에게 사용료가 당연히 발생한다고 단정하지 않습니다.
□ 세금과 등기비용을 분할 방법과 함께 검토합니다.

3줄 요약

상속받은 부동산 공유물분할청구소송은 상속재산분할협의나 심판을 통해 일반적인 공유관계가 형성된 이후에 진행할 수 있습니다.

법정상속분에 따른 등기만 마쳤고 상속재산분할이 끝나지 않았다면 일반 민사소송이 아니라 가정법원의 상속재산분할심판을 청구해야 하는 것이 원칙입니다.

분할 방법은 현물분할·가격배상·경매분할로 나뉘며 부동산 가치와 점유관계 및 담보채무와 실제 정산 가능성을 함께 검토해야 합니다.